Les sénateurs avaient des questions pour le créateur d'un algorithme de fixation des loyers. Les réponses étaient "alarmantes".
Après une enquête ProPublica l’année dernière, un groupe de sénateurs a demandé des réponses à une société de technologie immobilière qui aide les propriétaires à fixer les loyers à travers le pays.
L’enquête a révélé comment certains des plus grands propriétaires du pays partagent des informations exclusives avec RealPage, une société texane dont le logiciel utilise les données pour recommander les prix de location des unités disponibles. Les experts juridiques disent que l’arrangement peut faciliter un comportement semblable à un cartel parmi les propriétaires, qui pourraient utiliser le logiciel pour coordonner les prix.
Maintenant, RealPage a répondu aux questions des Democratic Sens. Elizabeth Warren, Bernie Sanders, Tina Smith et Ed Markey. Les réponses de la société, ont déclaré les législateurs, ont révélé de nouveaux détails « alarmants ».
Dans une lettre au ministère de la Justice, les sénateurs ont déclaré que RealPage n’avait pas fourni toutes les informations qu’ils avaient demandées en novembre dernier, mais les réponses que l’entreprise a données font craindre que son logiciel YieldStar puisse jouer un rôle dans la conduite de l’inflation des loyers dans certains de les plus grands marchés du pays.
« YieldStar a été le plus répandu dans certaines des régions les plus ciblées par les acheteurs d’entreprise et avec les augmentations de loyer les plus élevées », ont écrit les sénateurs.
Les législateurs ont déclaré que les informations accessibles au public montrent que le logiciel est utilisé dans la tarification de plus de 4 millions d’unités, ce qui représente environ 8% de toutes les unités locatives à l’échelle nationale. RealPage a tellement de clients qu’il a accès aux « données transactionnelles sur les appartements provenant des listes de loyers de plus de 13 millions d’unités », selon le site Web de l’entreprise.
« Compte tenu de la part de marché de YieldStar, même l’utilisation généralisée de ses données de location exclusives anonymisées et agrégées par les plus grands propriétaires du pays pourrait entraîner une fixation des prix de facto par ces sociétés, faisant grimper les prix et blessant les locataires », indique la lettre des sénateurs.
Les sénateurs ont écrit que « le DOJ devrait agir pour protéger les familles américaines et examiner de près les algorithmes de fixation des loyers comme YieldStar pour déterminer s’ils ont des effets anticoncurrentiels sur les marchés locaux du logement qui ont vu une activité accrue des investisseurs institutionnels ».
a déclaré le porte-parole.
Après la diffusion de l’histoire de ProPublica, plus de deux douzaines de poursuites fédérales ont été intentées par des locataires alléguant des violations des lois antitrust par RealPage et plus de 40 propriétaires dans plusieurs États. Lorsque la première plainte a été déposée, un représentant de RealPage a déclaré à ProPublica que la société « nie fermement les allégations et se défendra vigoureusement contre le procès ». Elle a refusé de commenter davantage, affirmant que la société ne commentait pas les litiges en cours.
En novembre, des sources ont confirmé que la division antitrust du DOJ avait ouvert une enquête. À l’époque, RealPage n’avait pas répondu à une demande de commentaire.
y compris ceux de ProPublica, « ne décrivent pas avec précision le fonctionnement de ces produits, en particulier en ce qui concerne le rôle que jouent les données sur d’autres propriétés dans la génération de recommandations de prix de location pour les clients de RealPage. et l’effet que l’utilisation de ces produits a eu sur les loyers et les taux d’occupation des appartements. La société a déclaré que la pénurie de logements locatifs était responsable de la hausse des loyers, et non son logiciel. La lettre a été rédigée à certains endroits pour protéger les informations commerciales confidentielles.
La société a déclaré que le but de YieldStar n’est pas d’augmenter les loyers à chaque occasion, mais de « gérer les revenus » afin qu’ils soient conformes aux besoins et à la stratégie de gestion du propriétaire. Les données « ne corroborent pas l’affirmation selon laquelle YieldStar pousse uniformément les loyers à la hausse », a déclaré la société, et le logiciel recommandera souvent de réduire les loyers pour minimiser les postes vacants.
L’histoire de ProPublica n’affirme pas que le logiciel pousse toujours les loyers plus haut. Mais notre analyse des données a révélé que cinq des plus gros clients de RealPage contrôlaient plus d’appartements dans les villes où les loyers augmentaient rapidement et moins d’appartements dans les zones métropolitaines où les loyers augmentaient plus lentement. Les cinq gestionnaires immobiliers ont utilisé le logiciel de tarification de RealPage dans au moins certains de leurs immeubles et, ensemble, ils contrôlent des milliers d’appartements dans des zones métropolitaines où les loyers d’un appartement typique de deux chambres ont augmenté de 30 % ou plus entre 2014 et 2019.
Les clients de RealPage peuvent se tourner vers les marchés à forte croissance des loyers simplement parce que les entreprises s’attendent à ce que ces zones offrent plus d’opportunités de gagner de l’argent. Mais RealPage affirme que les prix suggérés par son logiciel aident les propriétaires à battre leur marché.
Dans sa lettre aux sénateurs, RealPage a déclaré que le logiciel lui-même ne recommandait «jamais» de retirer des appartements de l’inventaire d’un propriétaire – une décision qui réduit l’offre de logements et pourrait faciliter la commande de loyers plus élevés – bien que les gestionnaires immobiliers puissent le faire si une unité a besoin des réparations ou des rénovations, par exemple.
La société a déclaré que l’utilisation accrue de son logiciel n’a pas réduit le nombre d’appartements disponibles à la location dans l’ensemble. La société a déclaré que les zones métropolitaines où YieldStar a la plus forte pénétration « n’ont pas connu de taux d’inoccupation gonflés ».
« Bien qu’il soit difficile de différencier l’impact des outils de gestion des revenus tels que YieldStar des autres forces du marché qui affectent les taux d’occupation, le fait que les fournisseurs d’appartements disposent désormais de produits de gestion des revenus commerciaux n’a pas entraîné d’augmentation nationale des taux d’inoccupation », a déclaré la société. RealPage a déclaré que les taux d’inoccupation ont chuté au cours de la décennie – une tendance qui, selon les experts du logement, fait partie d’une crise de la disponibilité et du coût des logements.
L’ancien PDG de RealPage, Steve Winn, s’est vanté lors d’un appel aux résultats en 2017 qu’une grande société immobilière avait découvert qu’elle pouvait réaliser des bénéfices plus importants en opérant à un taux d’occupation inférieur qui « aurait rendu la direction inconfortable auparavant ».
« Au départ, il était très difficile pour les dirigeants d’accepter qu’ils pouvaient fonctionner à 94% ou 96% et obtenir un NOI plus élevé en augmentant les loyers », a déclaré Winn lors de l’appel, faisant référence au résultat opérationnel net. La société « a commencé à utiliser RealPage pour fonctionner à 95 %, tout en enregistrant des augmentations de revenus de 3 % à 4 % ».
Un blog RealPage en 2018 a également averti les propriétaires de logements étudiants que s’ils n’utilisaient pas de logiciel de gestion des revenus, ils pourraient « laisser de l’argent sur la table » en réduisant trop rapidement les loyers.
« Beaucoup de lits loués plus tôt dans la saison ont été arbitrairement fixés à un prix inférieur – et peuvent avoir été loués à un prix plus élevé », indique le blog. « Pire, par peur des lits vides, certaines propriétés offrent des concessions ou des remises pour les premières décisions de location alors qu’elles auraient pu remplir tous les lits à un prix supérieur. »
Une autre page du site Web de RealPage a déclaré : « En se concentrant sur les bonnes informations – pas seulement sur l’occupation – des capacités telles que la gestion des revenus permettent aux opérateurs de s’assurer que les prix sont corrects et qu’il ne reste plus d’argent sur la table. »
La société a également déclaré aux sénateurs que la décision finale sur ce qu’il fallait facturer appartenait au gestionnaire immobilier. « Les clients de YieldStar ne sont pas tenus – contractuellement ou autrement – de suivre les recommandations de prix générées par le logiciel YieldStar », a déclaré la société.
Mais d’anciens employés de RealPage ont déclaré à ProPublica que les propriétaires suivaient jusqu’à 90 % des suggestions du logiciel.
RealPage a déclaré que son logiciel donne la priorité aux données internes du propriétaire sur les facteurs externes tels que les tarifs des concurrents.
Mais il a reconnu qu’il tire des informations des «baux exécutés», qui ne sont généralement pas publics.
Même avec l’explication de RealPage, Warren et les autres sénateurs ont exprimé des inquiétudes quant à l’utilisation de ces données.
« Notamment, RealPage a fourni des informations importantes sur la mesure dans laquelle la société facilite le partage d’informations par et entre les grands propriétaires institutionnels – une préoccupation particulière compte tenu de la part de marché du produit », indique la lettre des sénateurs au DOJ.
La société a déclaré que son logiciel aide les propriétaires à offrir aux locataires potentiels plus d’options pour la durée et le coût d’un bail. Il a déclaré que l’algorithme supprime les préjugés humains qui peuvent entraîner des violations des lois interdisant la discrimination dans le logement.
La lettre indique que le logiciel de gestion des revenus n’est pas unique à RealPage, ni même au marché du logement.
Mais ProPublica a découvert que la société était devenue le principal fournisseur de ces services pour la location d’appartements en 2017, lorsqu’elle a acheté son plus grand concurrent.
Haru Coryne de ProPublica et Ryan Little ont contribué à l’analyse des données.
