L'immobilier commercial subit un choc avec des défauts de CMBS pour bureaux atteignant 11,7 %

Le taux de délinquance des CMBS de bureaux atteint un niveau record

Le taux de délinquance des CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) pour les immeubles de bureaux a explosé début 2026, atteignant 11,7%, un chiffre sans précédent qui dépasse celui enregistré lors de la crise financière de 2008. Cette augmentation est le reflet d'une conjoncture difficile sur le marché immobilier, exacerbée par la montée des taux d’intérêt et une demande en recul pour les espaces de bureau. Les défauts de paiement dans ce secteur ont eu des répercussions significatives sur les investisseurs mondiaux.

Une hausse alarmante des impayés dans le secteur des bureaux

La délinquance parmi les CMBS dédiés aux bureaux a atteint un chiffre record avec 11,7%, dépassant ainsi le pic observé pendant la crise financière précédente. Historiquement, jusqu'en 2008, ces impayés restaient à des niveaux très bas.

Avant la crise, même en période instable, ils n’excédaient que rarement 10%. L’augmentation actuelle indique non seulement des perturbations temporaires mais aussi une transformation profonde du marché. Entre 2000 et 2007, les défauts étaient presque inexistants, illustrant une stabilité remarquable dans l'octroi de prêts aux bureaux.

Cependant, avec la pandémie et l'apparition du travail à distance depuis 2023, combinées à une hausse continue des taux d'intérêt et à une augmentation notable des taux de capitalisation, le refinancement s'est complexifié. De nombreux prêts sont maintenus sous un statut « prolonger et faire semblant », dissimulant ainsi les problèmes financiers sous-jacents.

Les défauts majeurs touchent Manhattan et impactent le marché global

Des événements récents à Manhattan ont catalysé cette situation critique : deux tours emblématiques ont été au cœur du pic constaté en janvier 2026. Notamment : One Worldwide Plaza, qui affichait une dette colossale de 1,2 milliard de dollars, n’a pas réussi à honorer ses paiements fiscaux ni ceux liés à sa dette.

L’entreprise Extell Development, face à cette situation désastreuse se prépare à saisir l’immeuble via un prêt mezzanine après avoir obtenu une décision judiciaire favorable pour poursuivre les enchères. Le taux d’inoccupation a bondi passant de 10% en 2024 à 37% en 2025 alors que plusieurs locataires importants réduisaient leurs effectifs ou quittaient les lieux.

Ainsi, la valeur initiale du bâtiment qui était évaluée à 1,7 milliard de dollars en 2017 s’est effondrée pour atteindre seulement 390 millions de dollars aujourd’hui. Un autre exemple marquant est celui de One New York Plaza, également entré récemment en défaut avec un taux d’inoccupation atteignant 35%, aggravant davantage sa capacité à rembourser ses dettes.

L’impact mondial croissant sur les investisseurs et institutions financières

Cet accroissement inquiétant du taux d’impayés touche désormais non seulement le marché américain mais aussi divers investisseurs internationaux tels que les REIT (Real Estate Investment Trusts), fonds obligataires ou sociétés privées d'investissement. Pour limiter leur exposition au risque croissant lié aux prêts détériorés , plusieurs banques ont commencé à céder ces créances problématiques.

D'autres régions comme Plainsboro dans le New Jersey subissent également ce phénomène : un prêt commercial important s'élevant à *211 millions* a été retardé suite à divers litiges concernant l'assurance associée. Ces difficultés financières ne semblent pas être temporaires puisque certains analystes prévoient que le taux pourrait continuer d'augmenter au-delà des actuels *12,3 %* si rien ne change rapidement sur ce marché très fluctuant. Les évolutions récentes révèlent donc que ces impondérables constituent désormais un baromètre essentiel quant aux conditions réelles auxquelles fait face l'immobilier commercial aux États-Unis.